Перспективы апарт‑отелей, возможности для инвесторов: интервью со Светланой Моисеевой

Апарт-отель – это разновидность жилья, сдаваемого в аренду, которая совмещает в себе преимущества апартаментов и классических гостиничных номеров.. Мы попросили Светлану Моисееву, генерального директора Центра “Мой Дом” и инвестора в апарт-отели, рассказать нам об этом способе пассивного дохода.

Почему апарт-отели, а не классические гостиницы?

Апарт-отели — это высокодоходный инструмент, совершенно законный с юридической точки зрения. Перепланировку в нежилых помещениях узаконить проще, плюс ко всему они подходят под потребительскую (не коммерческую) ипотеку по ставке вторичного жилья.

С учетом того, что студии в наших проектах в среднем по 15-20 квадратных метров, это выгоднее отельного бизнеса. Представьте 1,500 м2, на которых мы можем сделать до 85 студий. Классический отельер обустроит на этой же площади до 45 студий разной ценовой категории для разной целевой аудитории.

Наши апартаменты обязательно комплектуются небольшим и комфортным кухонным блоком со всем необходимым оборудованием. В классических отелях нет кухонного блока — зато есть рестораны и платный мини-бар. Но это дорого! Недавно я была в отличном отеле, выступала на форуме по инвестициям. 0,3 литра питьевой воды (как комплимент от отеля), в мини-баре 0,5 литра воды стоит 500 рублей. Сам номер просторный, комфортный, с большой ванной комнатой. Многие ли в РФ могут позволить себе такой сервис? Стоимость номера в таком отеле я оцениваю в 7-9 миллионов рублей. Многие ли в РФ имеют такие инвестиционные и ипотечные ресурсы? Боюсь, что нет.

Чем апарт-отель лучше квартиры для сдачи в аренду?

Квартира в посуточную аренду — это консервативный инвестиционный инструмент. Доходность может достигать баснословных 4-5% для данного вида инвестирования. На апартаментах можно заработать 9-13% годовых. Это просто выгоднее. И более доступно для частного инвестора, который тяжелым трудом заработал 2 миллиона, и еще 2 миллиона сможет взять в ипотеку после получения кадастрового номера.

Примерно 30-35% наших инвесторов из регионов РФ. Около 15-20% впервые инвестировали именно с нашей командой. Мне приятно думать, что люди думают о будущем, создают пассивный доход для себя и своих детей. Наша главная миссия — сократить бедность в стране, сделать так, чтобы люди меньше думали о деньгах и жили с удовольствием, зная, что их апартамент стабильно приносит им прибыль и не оставит без куска хлеба в следующем месяце.

Как давно вы занимаетесь апарт-отелями?

Я занимаюсь доходной недвижимостью с 2018 года. У меня два доходных дома. В каждом проекте я оставляю студию для себя, чтобы инвесторы, которые отдадут апарты нам в управление, знали, что мы стараемся для собственников, как для себя. Первый полноценный отель (Бродвей апартментс) мы сделали в 2019 году.

С какими трудностями пришлось столкнуться?

Самое сложное — это начать делать. Я всегда хотела иметь пассивный доход, потому что работала агентом по недвижимости. В этой кухне всегда то густо, то пусто — у риелторов нет оклада и гарантированной выплаты. Но всегда чего-то боялась. А потом я уговорила подругу вложить ее 3 млн рублей в управление брокеру.

Мы должны были поделить сверхприбыль, но потеряли все деньги. С первого проекта “Бродвей” я отдала ей долг, потому что считала себя виноватой в случившемся и совсем не хотела терять свою первую подругу в Москве. Я отдала ей свой апартамент — ничего не заработала сама, но моя совесть была чиста. Она владеет им уже 3-й год. Сейчас он стоит около 5 миллионов рублей. Моя подруга недавно купила студию в нашем новом проекте.

Еще, конечно, много других сложностей — установка честной цены, чтобы не уйти в минус и заработать самой, поиск новых объектов под апартаменты, поиск честных подрядчиков. Но самое сложное всегда — начинать.

Насколько сейчас наполнен рынок апарт-отелей? Возможно ли, что он в скором времени перегреется? И насколько серьезную конкуренцию составляют апарт-отели для гостиниц?

Рынок апарт-отелей только расцветает — конкуренция большая, но не нужно думать, что это плохо. Если есть конкуренция, значит, эта сфера жива. Значит, нужно предоставлять дополнительный сервис, улучшать продукт, изучать рынок безостановочно. Я думаю, эта сфера будет жива ещё долго. В основном потому что отели — большие игроки — не адаптируются к рынку.

У большинства людей в РФ, к сожалению, не становится больше денег. Средний класс предпочтет студию хостелу, но не позволит себе потратить крупную сумму за пару ночей в Москве. В апартаментах есть кухонный блок — можно готовить самому. Мы не ставим гостя в ситуацию, когда ему необходимо приобрести дополнительные услуги, чтобы комфортно отдохнуть.

Изменился ли рынок апартаментов за последние два года? Как он пережил ковидные ограничения?

Рынок апартаментов стал популярнее за последние 2 года. Цены выросли и для инвесторов, и для нас — если собственник большого помещения слышит, что мы покупаем его для постройки апартаментов, он может завысить цену.

Ковидные ограничения мы пережили, сдавая студии в среднесрок на 1-2 месяца – иногда гости съезжали раньше. Все администраторы носили маски, горничные озолотились на дезинфекции номеров. Инвесторы, безусловно, получали меньше (да и мы, как УК), но мы не обанкротились. Многие отели закрылись. Малый бизнес выжил.

Как рынок апартаментов реагирует на отъезд россиян?

Не сказать, что что-то сильно изменилось. Чтобы остаться в рынке, мы медленнее поднимаем цену. Наша целевая аудитория осталась в стране — они не имеют возможности безболезненно и быстро покинуть Россию.

Некоторые уехали, начали раскручивать инвестирование в зарубежную недвижимость. У меня есть аргументы против того, чтобы покупать недвижимость в Дубае или Турции. Они мало чем отличаются от нашей страны по политическому устройству, но у нашей страны запас прочности больше и больше шансов пережить кризис.

Кто они – инвесторы апарт-отелей? С какой суммой входят, какой у них опыт в инвестициях, какие ожидания?

Наши инвесторы — мужчины и женщины 30-50 лет, имеющие небольшие накопления (до 2-3 млн рублей). Чаще всего они копят эту сумму всю жизнь. В основном имеют собственный бизнес. Боятся инфляции, обожглись на фондовом рынке (как я), хотят создать пассивный доход, чтобы безбедно существовать на пенсии.

Какие планы на 2023 год?

Расширяться, наращивать устойчивость бизнеса, создавать больше. Сейчас мы в ситуации, как в “Алисе в стране чудес” – «Чтобы стоять на месте, нужно бежать. Чтобы куда-то прийти, нужно бежать в два раза быстрее». Мы верим, что все получится.

У меня есть мечта — создавать по пять апарт-отелей в год. Стать стрессоустойчивой и антихрупкой — создать личный пассивный доход на 300+ тысяч в месяц. Дочь у меня уже взрослая, мы реализуем наш план вдвоём. Ещё хочу заразить мужа своими идеями, чтобы реализовывать этот план втроем.

Агентство доходной недвижимости Центр “Мой дом” помогает создать источник пассивного дохода на апарт-отелях. Опытные специалисты с реальными кейсами за плечами помогут подобрать оптимальный объект, при необходимости найти заемные средства, чтобы войти в эту нишу. Оснащение номеров, их обслуживание, поиск гостей и прочие текущие проблемы будут решать специалисты, а инвестор получит полностью пассивный доход.

Инвестируйте правильно с агентством доходной недвижимости Центр “Мой дом”.